Şunu peşin peşin söyleyeyim: “Kapıcılar kira öder mi?” sorusunu yıllardır yanlış tartışıyoruz. Çünkü mevzuat açık; pratikteki keyfî uygulamalar ise daha da açık! Gelin, apartman bütçelerinden “lojman bedeli” icat eden zihniyetten, emek-mekân adaletini konuşmaktan kaçınan kalıplara kadar hepsini masaya yatıralım. Üstelik kuru hukuk değil; gerçek hayatın tam içinden…
Kapıcılar Kira Öder mi? — Kısa Cevap Uzun Etki
Hukuken, görevi nedeniyle kapıcıya tahsis edilen konut için iş sözleşmesi sürdükçe kira istenemez. Nokta. Bu hüküm, Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin “Kapıcı Konutu ve Tahliyesi” başlıklı 13. maddesinde açıkça yazılıdır. Aynı maddede, su–elektrik–ısınma gibi giderlerin sözleşmeyle kısmen ya da tamamen kapıcıya yansıtılabileceği de belirtilir. Bu ayrımı gözden kaçıran her uygulama, emeğin hakkını ve hukukun lafzını görmezden gelir. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
“Kapıcı Dairesi” Nedir? — Ortak Alan, Özel Yükümlülük
Kapıcı dairesi baştan ortak alandır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 4, “kapıcı daire veya odaları”nı ortak yerler arasında tek tek sayar. Yani bu mekân, bir malike ait özel mülk değil; tüm maliklerin ortak mülkiyetinde bir hizmet alanıdır. Bu statünün görmezden gelinmesi, hem komşuluk hukukunu hem de yönetim şeffaflığını zedeler. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Boşsa Kiraya Verelim mi? — Oybirliği Şartı ve Nedenleri
“Kapıcı yok, daire boş; bütçeye gelir olsun!” cümlesini çok duydunuz. Doğru mu? Ortak yerlerin (kapıcı dairesi dâhil) kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği gerekir. Bu, apartman demokrasisinin çıtasıdır: Ortak olanı, herkes onaylamadan elden çıkaramazsınız. Aksi her işlem, uyuşmazlık ve iptal davaları için davetiye çıkarır. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Uygulamanın Kör Noktası: “Aidat Görünümlü Kira”
Eleştirel bir soru: Bazı binalar, sözleşmeye “lojman” denilen daire için fiilen kira mahiyetinde kalemler yazıp, adı “katkı payı” olan düzenli tahsilatlar yapmıyor mu? Oysa yönetmeliğin lafzı kira yasağını net koyuyor; gider paylaşımını ise yalnızca sözleşme ile ve su–elektrik–ısınma gibi kalemlerde tartışmaya açıyor. Aradaki çizgiyi silikleştiren her pratik, kapıcı emeğinin ücretle değil “barınma üzerinden” törpülenmesine yol açar. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
Emek–Mekân Adaleti: Ücret mi, Lojman mı?
Şu provokatif soruyu ciddiye alalım: Barınma bir “ücret düşürme” aracı mıdır? Kapıcıya konut tahsisi, hizmetin gereği ve 24 saatlik erişilebilirlik talebinin yan ürünü olarak ortaya çıkar. Bu yüzden yönetmelik, “konut verildiyse kira istenemez” der. Tartışma burada bitmiyor; çünkü enerji ve su gibi tüketim giderleri sözleşmeyle paylaştırılabilir. Peki ücrete ne oldu? Ücretin pazarlığında “nasıl olsa ev var” diyerek tabanı bastırmak, emeği görünmez kılmak değil midir? (Cevabınız “evet”e yaklaşıyorsa, apartmanınızda ücret politikasını yeniden gözden geçirmenin zamanı gelmiş demektir.) :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Kapıcı Dairesi: “Hizmet Mekânı”nın Siyasal Ekonomisi
Bir başka kör nokta: Kapıcı dairesi hizmetin parçasıdır. Ortak alan olması, orayı “kârlı proje”ye çevirmek için açık çek değildir. Oybirliği zorunluluğu da tam bu yüzden var: Komşuluk ilişkileri, muhasebe tablosundan ibaret değildir. Ortak yaşamı mümkün kılan görünmeyen emek ile (temizlik, güvenlik, gece acil müdahale…) bütçe kalemleri arasındaki denge, şeffaflık ve adalet ilkeleriyle kurulmalıdır. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
Gerçek Hayattan Sahneler: Yanlış Kurgular, Doğru Çözümler
- “Lojman var, ücret azalır” kurgusu: Ücret; işin tanımı, yükümlülük, nöbet ve risklere göre belirlenir. Konut tahsisi kira alternatifi değildir; hizmetin gereğidir.
- “Boş daireyi hemen kiraya verelim” refleksi: Oybirliği olmadan atılan adım, yarın iptal davasına döner; topluluk güvenini de zedeler. Önce hukuk, sonra bütçe. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
- “Giderleri komple yansıtalım” yaklaşımı: Yönetmelik,
Şeffaflık Manifestosu: Üç Basit İlke
1) Sözleşmeye yazın: “Kira yoktur” hükmünü, gider paylaşımının hangi kalemlerde ve nasıl yapılacağını açıkça belirtin. 2) Oybirliği olmadan kiraya yok: Ortak alanı gelir kapısı yapmak istiyorsanız, önce tüm maliklerin rızası. 3) Ücret–lojman ayrımını koruyun: Barınma, ücret pazarlığının bahane kalemi olmasın. :contentReference[oaicite:8]{index=8}
Harekete Geçiren Sorular: Sıradaki Tartışma Sizin
• Apartmanınızda “aidat görünümlü kira” türü uygulamalar var mı?
• Ücret belirlenirken “nasıl olsa ev var” mantığı devreye giriyor mu?
• Boş kapıcı dairesi için oybirliği kültürü oturdu mu, yoksa “çoğunluk yeter” kolaycılığı mı var?
• Gider paylaşımını (su–elektrik–ısınma) şeffaf sözleşme maddeleriyle netleştirdiniz mi? :contentReference[oaicite:9]{index=9}
Son söz: “Kapıcılar kira öder mi?” Mevzuat diyor ki: Görev nedeniyle tahsis edilmişse, iş ilişkisinin sürdüğü sürece hayır. Ortak yaşamın onuru ve emeğin itibarı için, hukuku kâğıtta değil pratikte uygulama cesaretini gösterelim. (Resmî dayanak için: Konut Kapıcıları Yönetmeliği ve Resmî Gazete yayımı.) :contentReference[oaicite:10]{index=10}
::contentReference[oaicite:11]{index=11}